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谁在瞄准老人的房子?检察官揭“以房养老”诈骗特点

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发表于 2017-8-16 10:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 dandandan 于 2017-8-16 10:27 编辑

自2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,以房养老政策引发舆论关注,但是相当一部分民众对相关政策了解不全面,对具有强制执行效力的债权文书公证的法律后果不明晰,给了少数犯罪分子可乘之机。

近日,北京市检一分院办理了被告人假借国家“以房养老”政策之名,以投资返利为诱饵,诱骗被害人进行房产抵押借款,办理赋予强制执行效力公证,骗取被害人房屋抵押款的案件。该类案件不仅严重侵害了人民群众的财产利益,影响了经济秩序稳定与社会和谐,而且损害了政府及公证机构的声誉和公信力,应引起有关部门的高度重视。

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案件情况


2015年1月至12月间,被告人赵某假借国家“以房养老”政策的名义,诱使被害人将个人名下房产进行抵押借款,办理赋予强制执行效力公证,从第三方借款人或者贷款公司获取借款,允诺由被告人代替被害人向借款方归还本金及利息,以获得高额投资收益为诱饵,骗取十余名被害老人房屋抵押款共计人民币2700余万元,被告人使用上述钱款清偿其他债务。后被告人无力偿还抵押借款本金和利息,抵押借款方凭借老人签字的公证材料将被害老人们的房产低价变卖,过户给他人。

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案件特点


  一  被告人假借国家政策之名,诈骗手段具有诱惑性。

被告人假借国家“以房养老”政策作为幌子,利用“理财服务人员”向被害老人们推销介绍“以房养老”项目,并鼓吹项目操作简单,且项目没有任何风险,无需支付任何费用。

被告人承诺每月支付老人万元以上的投资收益,通过“理财服务人员”极力怂恿被害老人们将名下房屋抵押贷款,参与投资其公司的“以房养老”项目。在谎言的诱导和利益的驱使下,老人们动了心,按照要求签署并公证了相关借款和抵押文书,将房屋抵押他人,并将房屋抵押借款交付给被告人。

  二  诈骗案件过程复杂,呈现出分工化、链条化的特点。


案件中涉及被告人、“理财服务人员”、借贷方“银主”、“委托代理人”、公证人员、购房者等多方当事人,从“理财服务者”物色筛选对象,到“委托代理人”全权办理抵押登记和公证手续,到借款方提供抵押贷款,再到被告人非法占有房屋抵押款取得抵押款,最终到抵押房屋被低价变卖过户,各个环节环环相扣,共同组成完整的链条。

在服务费、高额利息及抵押房产等利益的驱动下,各角色之间各有作用,客观上形成了一定的分工配合。但这种看似精心设计,环环相扣的骗局,在诸多环节披着合法外衣,虽然可以确认不同身份的人在链条中扮演的角色,但很难有效追究其法律责任,暂时没有证据证明这些人涉嫌共谋诈骗。

  三  以公证方式规避法律,以合法形式掩盖非法目的。


本案中,老年人的房屋之所以被变卖过户,其核心在于授权委托书和具有强制执行效力的债权文书进行的公证。尤其是委托书,大多标明“我要成本价出售位于某处的房产,由于不能亲自办理,特委托受托人全权代表办抵押登记、签署有关文件协议、领取权证、解除抵押登记、往前、过户……”字样。

可以说委托书将老人完全架空,将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取房款等一切处分权利通通转交给受托人。在被告人无力偿还借款的情况下,“委托代理人”和“银主”基于上述公证的授权委托书,直接凭借具有强制执行效力的债权文书公证,无需经过老人同意,拍卖和过户老人的房产。

这种交易方式在形式上分离了法律关系,通过公证方式故意规避担保法中有关“流押契约”的禁止性规定,借款方“银主”凭借自己在法律关系中的优势地位,利用债务人困顿窘迫的弱势地位,谋取失衡的经济利益。被告人则利用借款合同的形式掩盖其非法占有房屋抵押款的目的。

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    四  被害方损失巨大,处境艰难,维权难度大。

案件中,十余名老人陆续遭遇这样的骗局,客观上不仅没有得到承诺的投资收益,有的受害老人们代替被告人偿还相应的抵押借款和利息,背上巨额的债务;有的房子被抵押借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价变卖,过户给他人。

此外,在借贷公司催债和抄家过程中,被害人家中的大量贵重物品遭受毁损,进一步加剧了老人们的财产损失。即使被告人判决认定为诈骗,但鉴于被告人不具备退赃能力,老人们的财产利益受损严重,无法挽回。虽然被告人被检察机关起诉至法院,但是,被告人介绍的借款方“银主”并未受到调查,仍在对个别老人逼债乃至清房。

年迈老人不仅要面对无家可归的窘迫,遭受着亲人的指责和不解,更面临着维权无望的绝望,处境极其艰难。另外,由于受害老人法律意识不强,且未参与房屋实际交易,增加了调查取证和维护权益的难度。

  五  案件背后,衍生出一系列的暴力讨债等社会问题,影响极为恶劣。


据被害老人反映,在被告人无法偿还借款及利息的情况下,借贷公司纠集社会人员到被害人家中聚众滋事,对被害人及家属进行言语恐吓、制造肢体接触,采取喊话、踹门、换锁等方式进行暴力讨债,要求老人偿还债务。

与此同时,在借贷公司抄家过程中,催债人员暴力索债手段不断升级,驱赶被害人及亲属,肆意扔弃其家中财物,导致老人们家中部分财物的灭失损毁,造成被害人财产的进一步损失。暴力讨债行为严重侵害公民的合法权益,制造社会不稳定因素。

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存在问题


  一  被告人利用老年人不懂法律,轻信他人的心理,实施诈骗行为。


本案的受害人多为65岁以上的退休老人,老人们对于投资理财风险知之甚少,对公证法律文书的意义和概念后果几乎完全不知晓。被告人赵某等人打着“以房养老”的国家政策,宣称投资没有任何风险,轻轻松松每月进账几万元。

老人们便信以为真,跟着被告人赵某和委托代理人李某等人前往房管局、公证处,签署了委托公证书在内的一堆法律文书,有的还将自己的身份证、银行卡等直接交给所谓的代理人处理,完全不知道这些行为将自己置于多么危险的处境之中。

多数被害人子女对其将房屋抵押贷款的行为完全不知晓。被害人在投资出现问题以后仍然轻信被告人的说辞,有的甚至直至抵押公司强制过户其房屋时才被其子女知晓房屋被抵押的事情,丧失了提早报案、减轻损失的机会。

  二  某些公证部门人员存在违规执业操作嫌疑,公证行为备受质疑。


老年人房屋之所以被变卖过户,其核心在于对授权委托书和具有强制执行效力的债券文书的公证。《中华人民共和国公证法》第二十七条第二款及第二十八条,明确了规定了公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档;公证机构办理公证,应当根据不同公证事项的办证规则,对申请公证的事项是否真实、合法分别审查。

具体到本案,涉案的十余名老人的公证手续分别在北京市几家正规公证机构办理。据本案受害老人们反映称并不清楚所导致房屋被卖和过户的相关文件。在该公证处签订相关法律文书过程中,公证人员并未让老人查看签署文书内容,并未向老人说明签署文书的法律意义及可能产生的法律后果。

此外,个别老人称在他们事后前往某公证处试图撤销委托授权书的过程中,公证人员以拖延时间的方式不予配合办理,直至借贷公司人员赶到撕毁文书材料。此公证处的公证文书和公证行为备受争议和质疑。公证环节中,该公证处是否存在过错,有无尽到审查材料真实性的义务,或公证违背了当事人的真实本意,又或者公证环节被不法分子和公证员恶意串通、实施欺诈,以上情况均有待进一步查实。

  三  当前小额借贷公司行业规范性较低,部分小额借贷公司配有专门负责索债的员工,必要时进行暴力讨债。


本案中,涉及数家借贷公司存在巧立名目收取各类放贷费用,对被害老人利益层层盘剥的现象。比如,某投资公司一次性向老人们收取 “砍头息”、服务费、好处费共计十余万元。在强制变卖和过户房产过程中,该公司甚至要求被害老人缴纳房产过户费和中介费。

在房产过户后,公司又要求老人们继续缴纳高额借款利息。对涉案受害人员进行财产利益盘剥的同时,借贷公司组织人员以各种形式对受害老人进行暴力索债,老人们的人身和家庭无法躲避“游走法律边缘,打法律擦边球”暴力的尴尬。


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对策建议


  一  加大法制宣传力度,提高公众的防范和维权意识。


公检法等机关应与报纸、电视台、广播电台、网络等传统和现代媒体合作开展以案释法,通过及时揭示各类诈骗的犯罪伎俩,提高公众的风险意识、防范意识和维权意识,不断增强人民群众的自我保护意识,提醒公众不轻易相信可疑人员尤其是陌生人。同时,提醒告诫老年人谨慎进入新型的金融市场、投资市场,涉及重大财产的理财投资,应审慎对待,不要草率轻易尝试。

  二  加强公证工作管理,规范公证人员执业行为。


一方面加强公证队伍建设,强化公证行业规范。主管部门和公证机构应切实开展以公信为重点的职业道德建设工作,教育引导广大公证员和公证管理人员牢固树立依法的公证执业理念,做到尽职尽责,廉洁执业,严格履行法定的公证职责。建立健全公证行业行风监督机制,加强对公证执业活动的监督。

另一方面规范公证执业行为,完善公证工作管理。更为严格地规范办理涉及房产转移的委托公证,强化对公证内容审查核实,并完善操作规程,切实加强质量监督检查。建议效仿银行汇款防骗提醒机制,在公证环节中增加公证人员对公证事项法律风险与法律后果的提示告知,防止诈骗等违法案件的发生。

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  三  健全法律法规,加强借贷性质公司的行业监管。


一方面对于贷款服务费用这种缺乏法律监管的真空地带,应健全法律规范,尽快将其纳入法律监管体系。另一方面,工商部门要加大监管力度,引导借贷公司规范运行,促进借贷市场健康发展。

在为公司办理注册登记时严格审查把关,并设立违法投诉、举报机制,建议增设专门人员对辖区小额贷款公司开展巡查工作;对小额贷款公司有明显违法违规行为或者经营不善、危机有关方面利益的,建议工商行政管理部门应当发布预警公示。

  四  加大对涉及房产类诈骗犯罪的打击和维权力度。


公检法司等机关要加强沟通、协调、配合,针对以房养老类诈骗犯罪的新情况和疑难点以及犯罪衍生和暴露出的问题,就取证、定性、定罪、维权等方面充分研讨,化解分歧,统一认识和执法标准,形成打击合力,提高对此类犯罪行为的分析研判和预警能力。同时各部门应引导受害群众通过民事和刑事途径同时寻求救济,尽力挽回和减少被害人的经济损失。


来源丨北京市检一分院微信公众号



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